Neubau vermieten - zu erwartende Kosten

Hallo.

In unserer Familie besteht die Überlegung, zu vermieten. Es handelt sich um ein nicht belastetes Reiheneckhaus, welches erst 3 Jahre alt ist.

Das Haus könnte verkauft werden zugunsten einer anderen Immobilien, oder es wird mit einem Kredit belastet und vermietet.

Meine Frage richtet sich an erfahrene Vermieter. Abgesehen von Steuern (natürlich werde ich auch noch eine professionelle Beratung einholen), welche weiteren Kosten kann man grob rechnen? Was sollte man einkalkulieren für Renovierungskosten durch wechselnde Mieter? Welche Dinge sind mir als Laie nicht bewusst? Über umlagefähige Nebenkosten etc ist es ja relativ leicht sich zu belesen.

Eigentlich scheuen wir den Stress, zu vermieten, aber es wäre doch eigentlich sehr dumm, zu verkaufen, wenn man bei nahezu gleicher Belastung am Ende der Zinsbindung durch die Mietzahlungen eine lastenfreie Immobilie zur Vermietung hat - die ideale Altersvorsorge?

Wie sind eure Erfahrungen mit der Vermietung relativ neuer Immobilien.

LG

https://maklerscout.com/allgemein/privates-vermieten

Ein großer Teil der privaten Vermieter macht keinen oder einen negativen Gewinn - Gründe stehen in dem Artikel

Danke.

Allerdings trifft der Artikel überhaupt nicht auf meine genannten Kriterien zu. Die genannten Risiken liegen bei uns nicht vor, im Gegenteil.

LG

Hast Du den Artikel ganz gelesen?
>>
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.
<<

Das ist doch exakt das, was die TE will.

hallo.

ich persönlich würde in deutschland niemals vermieten. als VERmieter hast du immer die A-Karte. im Zweifel ist das haus dann eine Bruchbude, Mieter bekommst du erst nach langem rechtsstreit vor die tür. da interessiert nicht ob sie nicht zahlen und alles zumüllen.

Das würde ich bedenken.

Ja, vor diesen Worstcaseszenarien habe ich auch Respekt. Wir haben allerdings den großen Vorteil in einer sehr lukrativ gelegenen, beliebten Gemeinde zu wohnen, in der 4,5 Zimmerwohnungen/ vergleichbare Häuser absolute Seltenheit haben, aber auch begehrt sind.

Entsprechende Wohnungen erfreuen sich hoher Bewerberzahlen bei gleichzeitigem hohem Bekanntheitswert untereinander in der Gemeinde. Jeder kennt jeden über irgendwen, sodass man sich hoffentlich die bekannten Mieter fast aussuchen könnte.

Ich würde also hoffen, ein solche schlechtmöglichstes Pech würde für uns nicht eintreten.

LG

Hallo,

ich würde ein 3 Jahre altes Haus lieber verkaufen.
Du bekommst nicht wesentlich mehr Miete, als für ein 30 Jahre altes Haus.
Tausche es lieber in 2 - 3 kleinere Eigentumswohnungen um, da ist dein Verwaltungsaufwand kleiner.

freundliche Grüsse Werner.

Hallo Werner.

Welchen Verwaltungsaufwand meinst du? Ich würde jetzt denken, dass es eher mehr Aufwand ist, durch mehrere Mietparteien?

Zudem würden mir wieder dreimal Kaufgebühren hinzukommen für einen etwa vergleichbaren Einnahmengesamtschnitt. Zudem ist das Angebot in unserem Ort begrenzt. In anliegende Städte möchte ich nicht ausweichen. Bei uns habe ich wesentlich weniger Sorge, an schlechte Mieter zu geraten, wobei das natürlich nie ausgeschlossen ist.

Ja, die Miete für ein neues Haus wird gar nicht höher sein, als für ein altes, eben weil die Kaltmiete auch irgendwann, wenn auch gerechtfertigt, nicht mehr erzielbar ist. Allerdings sehe ich eher den Vorteil des neuen Hauses, da erstmal keinerlei Reparaturkosten zu erwarten sind?

Ich muss das alles noch gut durchdenken, Ratschläge einholen usw. Es ist ja auch nicht ausgeschlossen, erstmal zu vermieten und es dann doch noch zu veräussern, wenn die Vermietung doch zu "lästig" wird.

Danke.

Hallo,

mit Verwaltungsaufwand meine ich all die kleinen Zeitfresser, die bei einer TW die Verwaltung übernimmt.
Sturm reisst eine einzige Dachschindel weg - 5 Dachdecker anrufen,
Heizung geht nicht - Firma anrufen,
Garage steht unter Wasser - Gully reinigen lassen
Wasser ablesen - die Gemeinde schickt dir den Ablesezettel zum weiterleiten.
Die Liste ist nicht vollständig, das sind lauter Kleinigkeiten, die du bei einer ETW nur auf der Abrechnung siehst.

#Bei uns habe ich wesentlich weniger Sorge, an schlechte Mieter #
man vermietet nicht an Bekannte oder Verwandte - NIE

#und es dann doch noch zu veräussern, wenn die Vermietung doch zu "lästig" wird. #
Das wirkt sich auf den Preis aus.
Das ist ungefähr so, als wenn du ein Auto für 10.000 kaufst, fährst am selben Tag noch an einen Baum, und erwartest, dass du es für 10... wieder verkaufen kannst.

freundliche Grüsse Werner

Hallo,

wenn die Mieter ordentlich zahlen, sind keine Kosten zu erwarten.

Die Steuerersparnis durch die Abschreibung und Zinsen decken eigentlich alles ab, vorausgesetzt, du zahlst Steuern in dieser Höhe.

Wir hatten nur bei Mieterwechsel immer Mietausfall, wenn wir die Wohnung hergerichtet haben. Haben wir aber immer selber gemacht.

Einen schwierigen Mieter haben wir auch, da haben wir es einer Hausverwaltung gegeben, hat zu viele Nerven gekostet.

Bitte unbedingt Schufa-Auskunft einholen, das ist total wichtig! Haben wir einmal nicht gemacht, war eine Katastrophe.

LG

Danke für deine hilfreiche Antwort. Ihr richtet selber her, heißt, ihr macht kleine Renovierungen in Form von Malerarbeiten oder Tapezieren oder was? Genau solche Kosten meine ich, natürlich zusätzlich zum Leermonat.

Bildet ihr selber dafür Rücklagen und für Reparaturen? Kannst du das Prozentual abschätzen?

Bei selbstbewohnten Objekten sagt man, dass man 1 Euro pro qm pro Monat zurück legen soll. Also bei 200 qm eben 200 Euro.

Bei unserer selbstgenutzten Immobilie legen wir etwas mehr zurück. Bei den vermieteten ungefähr genau diese Empfehlung.

Als wir nur eine Wohnung zur Vermietung hatten war uns wichtig, dass wir 6 Monatsmieten (manche sagen 3) auf der hohen Kante hatten. Falls es mal einen Mietsausfall gibt (hier unwahrscheinlich), der Mieter mal nicht zahlt, falls die Renauvierung zwischen Auszug und Einzug länger dauert,...usw.

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Hallo,
wir standen vor 2 Jahren selbst vor dieser Wahl. Letztendlich haben wir verkauft. Wir haben dort nur knapp 3 Jahre gewohnt und hatten dank der Situation mit dem Brexit mit 6-stelligen Reingewinn verkauft.
Unsere Gründe damals waren:
- beim direkten Verkauf nach kompletter Eigennutzung fällt auch bei unter 10 Jahren keine Spekulationssteuer an
- die Einnahmen durch den Verkauf hätten wir erst nach 26(!) Jahren durchgehender Mieteinnahmen (Reparaturen sind noch nicht einmal berücksichtigt) reingehabt...da bin ich Altersrentner #schock.
- innerhalb von 26 Jahren fallen praktisch alle teuren Reparaturen/Erneuerungen an - ein Faß ohne Boden

Ich wollte das auch ursprünglich behalten als Altersvorsorge, aber die Zahlen waren eindeutig.

Bei der Gewinnsumme würde ich auch nicht lange überlegen. In dieser Situation sind wir aber leider nicht.

Also ich drücke es jetzt etwas drastisch aus, aber bevor ich nochmal jemals selbst vermiete würde ich die hütte lieber abfackeln!
Ich hab mal vermietet ne kleine Wohnung, du als Vermieter hast, fast egal wie sich der Mieter aufführt echt die Arschkarte!
Rechte für Mieter sind voll Ok und auch wichtig, aber bei einigen Sachen schüttel ich nur noch den Kopf. Ne nie wieder.

Ela

In meinem Bekanntenkreis lassen mittlerweile alle ihre Häuser lieber leer stehen (wenn's in den nächsten Jahren von einem Kind oder Enkel verwendet werden kann oder als Gästehaus, wenn's auf Geld nicht ankommt) oder verkauft. Weil sie alle schon so schlechte Erfahrungen gemacht haben. Es ist wirklich erschreckend, wie hoch der Prozentsatz an XXX als Mieter ist.

Die Mieten für Häuser sind hier aber auch "zu" niedrig wenn man bedenkt, welche hohen Renovierungskosten in 20-30 kommen. Heizungsanlage, Fenster, Dach, Fassade,... da muss man jeweils mit 10.000€+ rechnen. Das entfällt bei Wohnungen bzw. sind die Kosten hierfür viel geringer, da mehrere Parteien sie tragen.

Bedenke den worst case: Bei Wohnungen ist eine Totalrenovierung noch überschaubar, bei einem Haus kann das ein Loch ohne Boden werden.

Ich würde mich vom Vermieten nicht unbedingt abschrecken lassen. Gerade wenn du dir die Mieter aus der Gemeinde generieren kannst.

Vorher vernünftig beraten lassen. Sich die Leute gut anschauen. Nicht den idealen Mieter suchen, sondern ruhig den mit „Manko“. Hält der Banker einen Pitbull ist er wahrscheinlich ein wesentlich treuerer Mieter als der Banker ohne Anhang, der nur mal schnippen muß und sich die neue Immobilie aussuchen kann.


Unser Vermieter vermietet z.B. grundsätzlich nur Häuser. Ihm ist das so lieber und weniger Verwaltungsaufwand (bzw. Nebenkosten, wenn man alles machen lässt). Und durch die Preisgestaltung fallen schon sehr viele automatisch raus.

Wir haben übrigens ohne Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise, ja damals sogar ohne bestehendes Arbeitsverhältnis dort gemietet.

Unser Vermieter ist der festen Ansicht, er schaut den Leuten lieber ins Gesicht. Papier ist geduldig (weiß er als Anwalt wohl am besten... )

Insgesamt hatten wohl meine Oma, meine Eltern und ich auch wohl mehr Ärger mit vermieteten Wohnungen, als mit Häusern.

Ich würde niemals mehr im Leben vermieten.
Wir haben unsere Mieter damals gut ausgesucht...... gutes Gehalt, gute Schufa. Guter Eindruck.
Nach drei Monaten kam keine Miete mehr und es hat zwei beschissene Jahre gedauert, bis dann endlich geräumt werden konnte.

In dieser Zeit haben sie fleißig Unmengen an Wasser verbraucht, die ICH zahlen musste. Wasser abstellen darf man einer Familie mit Kindern nicht, zumindest war das damals so..... weiß nicht ob es heute anders ist.

Die Neubauwohnung war danach ruiniert.
Die Mieter wurden damals dann irgendwann geräumt, und haben ALLES in der Wohnung stehen lassen. 6 Monate lang mussten wir das dann auch noch lagern, bis wir es endlich ...... auf unsere Kosten natürlich....entsorgen durften.

Nie wieder würde ich mir das antun, es war mir eine Lehre.

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