Hallo,
Ich wollte mal fragen, ob jemand von euch schon mal Eigentum verkauft hat um gleich neu zu kaufen und Gebrauch von Zwischenfinanzierungen o.ä. gemacht hat?
Ich habe eine abbezahlte Wohnung (vermietet), die aber zu klein für unsere Bedürfnisse ist. Nun ist die Idee, diese zu verkaufen um damit eine größere Wohnung (etwa 1/3 teurer) zu erwerben.
Viel extra Eigenkapital, abgesehen von der Immobilie, ist nicht vorhanden.
Ich wohne in einer der teuersten Städte Deutschlands, also ist ein grundsätzlicher Bedarf gegeben.
Wie lief das chronologisch bei euch ab?
Liebe Grüße
Eigentum verkaufen und neu kaufen?
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Wann hast Du Deine Wohnung erworben? Liegen bis zum Verkaufszeitpunkt 10 Jahre dazwischen, dann fällt keine Spekulationssteuer an.
Ansonsten würde ich mehrere Banken abklappern und nach Angeboten mit Vermietung der Wohnung und mit Verkauf der Wohnung einholen.
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Wenn man die Immobilie selbst bewohnt (bei vorheriger Vermietung mind. die letzten zwei Jahre) hat, fällt keine Spekulationsteuer an.
Ich würde erst Mal schauen, ob ich ein neues, passendes Objekt finde. Wenn ich etwas hätte und alles passt, würde ich parallel die Wohnung zum Verkauf anbieten. Da du schreibst, dass du in einer beliebten Lage wohnst, wird der Verkauf wohl einfacher als der Kauf. Bei uns sind Immobilien innerhalb weniger Tage verkauft sobald sie ins Netz kommen. Zur Not kannst du ja auch mit der Bank über eine flexible Zwischenfinanzierung sprechen. Ich würde auf jeden Fall schon mal mit mehreren Banken und Kreditvermittlern sprechen.
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Natürlich fällt keine Spekulationssteuer an, wenn man die Wohnung selbst nutzt. Ich dachte, dass die Wohnung vermietet wird.
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Unsere Vorbesitzer haben es so gemacht:
Neue Immobilie gekauft und über eine Bank finanziert. Die Bank hat in der alten Immobilie eine Hypothek eintragen lassen (ob auch in der neuen weiß ich nicht).
Dann wurde die alte Immobilie auf den Markt geschmissen. Und verkauft (an uns).
Der Notar hat dann treuhänderisch alles abgewickelt, die Hypothek der Vorbesitzer raus, eine neue für unsere Bank rein, Kaufpreis an die Vorbesitzer überwiesen, Grundbucheintrag veranlasst etc.
Hat tadellos funktioniert.
Noch eine Anmerkung: meist ist bei vermieteten Immobilien ein schlechterer Preis zu erzielen als bei leeren / bestandsfreien. Wie lange läuft der Mietvertrag noch? Vielleicht könntet ihr erst dann verkaufen, oder dauert das noch zu lange?
LG
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das „meist“ stimmt definitiv nicht. Wenn man eine Immobilie verkaufen will, für die sich eher Eigennutzer interessieren mag das so sein. Wenn es eine ist, die interessant für Kleinkapitalanleger ist, dann sieht es ganz anders aus.
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Danke für deinen Beitrag, sehr hilfreich!
Es ist eine 2-Zimmer-Wohnung und vermietet an eine Dame in den Dreißigern, ich bin mir reeelativ sicher, dass sie irgendwann ausziehen wird, aber darauf bauen möchte ich nicht.
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Es gibt 2 Möglichkeiten:
1. Du machst eine Zwischenfinanzierung.
2. Du verkaufst erst und dann kaufst du.
Hat Beides Vor- und Nachteile. Ich bin damals den 2. Weg gegangen und habe erst unsere Wohnung verkauft und dann gebaut. Das war einfach der sicherere Weg.
Bei dir kommt noch dazu:
- ggf. schwieriger Verkauf, da Mieter
- ggf. schlechter Verkaufspreis, da Mieter
- ggf. Spekulationssteuer, da Mieter
Der erste Gang würde mich erstmal zum Makler führen. Der kann dir ein für dich kostenfreies Angebot erstellen.
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Ein Mieter muss keinen schwierigeren Verkauf bedeuten. Wer eine Wohnung zum Kauf als Kapitalanlage kauft freut sich wenn er den solventen, genügsamen Mieter, der nachweislich seit Jahren regelmäßig Miete gezahlt hat schon dazu bekommt.
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Und wo hast Du in der Zwischenzeit gewohnt, Kati543? 🙈
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Sprich mit der Bank, denn das kann unterschiedlich gehandhabt werden. Bei meiner Schwägerin wollte die Bank die Eigentumswohnung nicht belasten sondern verkauft haben, bevor sie die Kreditzusage zum Haus gegeben haben.
Ansonsten kam ja schon der Hinweis: unter einer Frist von 10 Jahren wäre die Spekulationssteuer für die vermietete Wohnung fällig.
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Bei der Bank hätte ich es dann nicht gemacht. Da kann ich mir nur vorstellen, dass das eine Immobilie in schlechter Lage oder in schlechtem Zustand war. In guter Lage würde ich mich niemals drängen lassen die Immobilie zu verkaufen, dann geh ich halt zu einer anderen Bank.
Das mit der Spekulationssteuer stimmt nur, wenn die Wohnung nie selbst bewohnt war. Es reicht wenn sie innerhalb der Zeit unterhalb von 10 Jahren 2 oder 3 Jahre selbst bewohnt wurde.
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Verstehe ich das richtig, du brauchst den Verkaufserlös quasi als EK aber dann trotzdem noch eine Finanzierung? Denn ansonsten könntest du ja einfach die Mieteinnahmen zur Tilgung deines neuen Kredits verwenden und die vermietete und abbezahlte Wohnung behalten. An einem der teuersten Ort würde ich gerade lieber Eigentum halten als verkaufen. Aber klar, wenn man das Geld unbedingt als EK braucht, weil man keine Bank findet, die einem 100% der neuen Immobillie finanzeirt, dann kann man natürlich auch den aktuellen Markt zum Verkauf nutzen. Würde mich aber wundern, wenn man keine Bank findet, die z.b. mit der Eintragung einer Grundschuld der abbezahlten Immobilie einverstanden ist statt EK in Cash.
Oder wollt ihr an anderer Stelle etwas neues kaufen wo es günstiger ist, das ihr dann komplett vom Erlös der kleineren Wohnung in teurer Lage bezahlen könnt? Dürfte auch leon Problem sein eine Zwischenfinanzierung zu bekommen.
Wie ich vorgehen würde: Ein neues Objekt suchen, dann einfach bei einer oder mehreren Banken vorsprechen, die haben da Profis, die den Wert deiner Immobilie ermitteln können. Dann den Rest verhandeln, Betrag unterschreiben und ab um Notar. Danach dann die andere Wohnung selbst oder über einen Makler verkaufen.
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Super hilfreicher Beitrag, vielen Dank. Das wäre im Prinzip meine bevorzugte Lösung.